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关于物业纠纷那些事,且看法官怎么说

更多资讯请访问淳安房产网www.chunan.biz    文章类型: 家居物业         点击数:725 加入时间:2017/3/25 9:58:09
     随着房地产业的发展和居住形式的变化,物业服务合同纠纷案件也日益增多。根据富阳区人民法院的数据,物业服务合同纠纷案件数量逐年增加,2016年上半年同期富阳区人民法院共受理物业服务合同纠纷案件200件左右。
  近日,笔者特地来到区法院进行实地走访,请富阳区人民法院的何建胜法官以案说法,以期物业公司能提高物业服务质量,业主树立正确的物业消费观念。
  开发商:
  负起该负的责任
  “很多关于物业服务合同纠纷案件,第一个原因来自开发商。比如某高档小区开发商在房屋销售时,对业主承诺的一些条件,在交房时未达到宣传时的效果,业主就有了心理落差,由于房价已经上涨,业主退房又不愿意退,这种落差带来的怨气就冲着物业公司去了,也成了不交物业费的理由。”何建胜说。
  据了解,目前富阳区造成物业服务合同纠纷案件的一大原因,还是来自房屋质量的问题,比如业主入住后,房屋出现漏水、渗水、墙壁有缝隙、房屋地基下沉等问题。
  “在银湖某小区,有些房子不仅漏水,在漏水处甚至长出了蘑菇。而有些开发商以过了保质期为由,或以各种理由推脱,最终没有处理好房屋维修的问题。结果导致业主把怨气撒到了物业公司头上。”何建胜介绍,还有些业主买了房,付了定金,因为交房后发现这些问题,就没有收房,而在买房签订销售合同的同时,就已经签订了《前期物业管理协议》。
  “一般这种情况,物业公司都是开发商选聘的,而正因为这样,很多业主就以为开发商和物业公司是一家。因为这些原因,业主又把怨气转嫁给物业公司,造成物业费收不上来,最后就导致以法律的手段解决纠纷。”何建胜说。
  而要有效的解决这个问题,何法官说,这就要开发商负起责任,物业公司也要衔接起开发商和业主之间的沟通。而业主要有一个维权意识,要甄别清楚责任方,由责任方来承担相应的法律责任。
  物业公司:
  和业主建立感情很重要
  何建胜介绍,物业服务合同纠纷案件,第二个原因来自物业公司工作人员的沟通问题。比如银湖某高档小区,业主是杭州人,买了房后很少来住。而业主在房子外面的空地围了一个木栅栏,并在木栅栏围起来的小花园里栽种了一些果木。他对物业公司工作人员说,平时他很少回来,就让物业公司工作人员帮忙浇浇水,打打药。而该物业公司工作人员按合同条款回答该业主:小花园是业主的私人场所,不在物业公司服务范围。
  就因为这么一件简单的事,导致业主不交物业费,后来拖欠物业费时间太长,该物业公司以不交物业费为由,诉至法院。何建胜说:“像这起纠纷案件,问题就出在物业公司的工作人员沟通问题上,像这样的业主本身就很少回来住,物业公司对这样的业主服务应该适当的倾斜,提供一些举手之劳的增值服务,而物业公司不灵活处理,在这些举手之劳的问题上就容易和业主产生很大的分歧。”
  而要有效的解决这个问题,何法官说,物业公司从业人员要主动和业主建立感情的意识,细节上的好坏,往往是衡量一家物业公司的好坏。“比如就在我家所在的小区,有一位物业公司的阿姨,每到天要下雨了,就会跑到每一幢楼下去喊,让大家赶紧收衣服。虽然只是一件小事,但是这位阿姨几年如一日,这样业主对该物业公司就有了很好的印象,渐渐就有了亲切感和信任感。物业费就好收很多。”何建胜说。
  业主:换位思考
  建立理性的心理期望值
  而造成物业服务合同纠纷案件的第三个原因则来自业主。比如有些小区的业主住在一楼就不愿意付能耗费。“并不是说住一楼的业主就不需要付能耗费,除非合同上事先有约定,如果没有约定,还要按照平方来摊派能耗费。而且这个问题业主在购房时,就应该考虑到。”何建胜说。
  另外,还有一些业主由于买下房屋后,房屋就空置。当物业公司上门收取物业费时,业主就以房屋不住人为由拖欠物业费。针对这个问题,何建胜介绍,在2014月1日出台的《杭州市物业管理条例》中就规定,空置房也要收取物业管理费。因为物业公司提供的是公共服务,对物业公司所管辖的小区的服务,其中有保安、保洁、绿化等各种责任,并不是针对某一个人。“无论小区的房子有没人住,物业公司都要付出相应的工资和开支。”
  “经过我们办案中的了解,发现很多业主对物业公司的服务心理期望值偏高。因此就出现分歧,导致不交物业费。”何建胜说。
  据了解,富阳城区有些老旧小区的物业费只有每月0.5元/平方米,而有些比较好的小区每月在1.5元左右/平方米。因为付出的物业费不同,得到的服务自然会有差异。
  业主站在消费者的角度希望获得更多的服务是合情合理的,而物业公司必须要有合理的利润才能生存下去。何建胜说:“法院最终的出发点,是让社会和谐和稳定,让双方的利益都能得到公平的对待。所以,如果是由于物业公司自身的服务问题导致业主拖欠物业费,法院倾向支持业主不支付违约金。相反,对无故、恶意拖欠物业费的业主,法院是支持违约金的。”
    来源:浙江在线                                     
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