2010年07月15日09:00 我来说两句(0)
欣盛·东方福邸 (论坛 新闻)、名城·拉斐公馆、中顺·上尚庭 (论坛 新闻 视频)、顺发 (论坛 新闻)·吉祥半岛 (论坛 新闻)……近期，随着一个个还沾着露水的新鲜楼盘名在业界开始流传，人们突然意识到：去年下半年起的那一轮申花、桥西抢地大戏中的主角，已经设计好造型、整理好妆容，准备粉墨登场了。
站在地价这个“巨人的肩膀”上，此前申花、桥西楼盘面砖涂料为主的建筑立面已成过去时，无论是东方福邸的“铝板+玻璃幕墙+石材”，还是拉斐公馆的干挂米黄色花岗岩，都意味着这一带的居住品位正在跻身城市的“上层俱乐部”。
申花板块，杭州楼市神话诞生的地方
申花作为一个楼市板块被人们反复提及，并不仅因为这里有一个城西银泰，而是它如此深刻地见证了杭州楼市三年来最跌宕起伏的情节。
一般人所指的申花板块，横跨拱墅和西湖两个区，位于城西与城北的交界处。基本上，这个板块的第一批商品房，诸如耀江·文鼎苑、广宇 (论坛 新闻 视频)·西城年华、滨江·万家花城，都是在2005年这一轮国家宏观调控的末期上市，尝到了2007年楼市复苏的头口水，有幸避过2008年的楼市冬天，交付时又赶上楼市重新狂飙的2009年。所以，申花的首批购买者买入时都抄了一个“地板价”，交付时却可以卖出“天花板价”。他们集体创造出杭州楼市的最大升值神话：在两年左右的时间内，手头持有的房产升值3倍以上。
当然，申花板块如此充满戏剧感，还因为这里有全杭州最“口水”的大盘滨江·万家花城。2007年5月12日晚上，这个40万平方米的大盘以每平方米7800元的均价入市。虽然当时楼市刚刚有一些复苏的迹象，但仍引得举城皆狂，人们带着干粮、马扎凳排队三天三夜争相购买。在一个月内，万家花城将一期的1500套房源卖得干干净净，这一记录至今无人能破。
更刺激的还在后面。两年多之后，也就是2009年8月底，万家花城一期交付，而杭州楼市史上最疯狂的一轮房价上涨正好拉开序幕。刚刚交付的万家花城迅速成为杭州二手房的标杆，连续数月高居二手房成交榜前三名；价格也一路从每平方米18000元蹿至25000元左右，最高的成交纪录甚至超过每平方米30000元。
定位骤升，欣盛要在申花造一个“小东方润园 (论坛 新闻 视频)”
几乎就在万家花城交付的同时，申花的土地迅速升温。如果没有欣盛在去年9月土地出让会上直接加价3亿元的豪举，那么万家花城北面的15和16号地块，很可能会变成“万家花城三期”。不过，最终这两块地分别以每平方米9933元和9855元的楼面价被欣盛房产拿下。
“我们的产品肯定会做得比万家花城更好。”前日，在欣盛申花地块最终定名“东方福邸”之后，欣盛房产副总李晓桃接受了本报记者的采访。滨江·万家花城交付之后，其园区环境受到居住者的极高评价，记者问李晓桃是否会有“珠玉在前”的压力。李晓桃表示，万家花城在它那一个价位上把品质做到了极致；但东方福邸毕竟有这么高的地价做前提，产品定位完全是不一样的。
与欣盛此前的两个楼盘东方润园和东方郡 (论坛 新闻 视频)相比，东方福邸的定位更接近于东方润园。其建筑设计都是由香港刘伍担纲，外立面也都是“铝板+玻璃幕墙+石材”。“主要的区别在于户型，”李晓桃说，“东方润园都是冲着顶尖人群去的200-360方的超大户型，而东方福邸的户型在130-200方之间，主要面对二次改善的家庭。”
据说，户型会是东方福邸最大的亮点。许多户型都做到客厅挑高4.5米，其它的空间分两层错开，每层的层高都可以达到3米。另外，还有一些户型做了很特别的横厅，在180方左右的户型里，客厅的开间达到6-7米，进深也都在4米以上，非常通透。预计东方福邸将在今年12月底首次开盘。
如果把东方福邸放在这一区块已有的万家花城、橡树园 (论坛 新闻 视频)、芳满庭等楼盘之中，确实有耳目一新的感觉。其品质革新的内驱力，则是城市环境与地价的同时“升级”。当初，正是万家花城等楼盘交付后的成功，让众多大开发商看到这一区块的诱人前景，也使这里的地价在去年9月以后站到了一个新的高点。在欣盛拿下15、16号地块一个月后，万均置业和保利地产分别以超过万元的楼面价拿下申花两块地。今年3月25日，祐康置地竞得的申花塘北地块，楼面价更达到每平方米15953元。
站在地价“巨人的肩膀”上，走高端路线是这批楼盘无可逃避的选择。据保利地产的最新消息，他们也将在申花56号地块上引入“香槟系列”高级城市公寓。
桥西、小河，同样迎来第二轮开发高潮
与申花板块仅隔一条莫干山路的桥西、小河一带，也同样将在今年底迎来第二轮开盘高潮。
这一带早期楼盘开发时间与万家花城差不多，但彼时并不怎么引人关注。直到2007年下半年杭州楼市迅速升温，以风景大院 (论坛 新闻)、凯德 (论坛 新闻 视频)·视界 (论坛 新闻 视频)、天阳 (论坛 新闻)·上河 (论坛 新闻)、名城·燕园等为代表的大批楼盘几乎同时上市，才一下子成为杭州的热门板块。
在去年9月之后的拿地高峰中，桥西板块与申花同样耀眼。在欣盛拿下15、16号地的同一天，名城以11.1亿元拿下桥西吉如的13号地块，顺发以每平方米10138元的楼面价拿下吉如的14号地块。虽然其间曾有金瑞房产以8625元/平方米楼面价“捡漏”的插曲，但在去年10月10日的出让会上，德信 (论坛 新闻)房产再次以每平方米13000元左右的楼面价，将桥西宅地拉到了一个历史新高。
桥西与申花板块相距仅约1000米，到武林广场的直线距离都在6公里左右，目前的次新房价格也非常相近，处于每平方米20000-25000元的区间。从某种角度看，它们可以被视为同一个市场板块。如果说申花迅速窜红，主要得益于浙大紫金港和城西银泰的规划，那么桥西被市场认可，则是因为这里的环境改造是整个杭州最“颠覆性”的。几年前破旧的老工业区，转眼间成为运河边的宜人住区，令多数人心生向往。
在桥西、小河第一轮的开发中，产品定位与申花也非常相似。基本都是针对城市中等收入家庭的中档住宅，有很多90方的小户型，外墙基本以涂料或面砖为主。现在，这一板块的新楼盘，大多也面临着与欣盛·东方福邸同样的课题——拉升整个区域的居住品位。几天前，名城的吉如地块正式定名为名城·拉斐公馆；“拉斐”二字不仅是知名的红酒，又是著名的画家，更含蓄地对应着建筑典雅大气的ART DECO风格。
此前，名城在小河板块开发的燕园首批刚刚交付，业主的满意度还是相当不错。名城房产营销总监李伍清告诉记者，拉斐公馆的定位比燕园更高，无论是规划设计还是各项配置，都将在燕园基础上大大提升。例如，建筑的外墙材料基本为干挂米黄色花岗岩，小区的中心景观区近2万平方米。按照进度，拉斐公馆将会在明年上半年开盘。
从城郊接合部到市中心，居住品位提升没有悬念
申花、桥西第二轮开发高潮中产品定位的迅速提升，除了地价因素外，更与这两个区域的城市地位的变化密不可分。
三年前，申花、桥西基本还是一个“城郊接合部”的风貌，与武林广场距离虽然不远，但多数改善型需求家庭认可度较低。随着杭州城市版图的急速扩张，这两个板块的交通距离相对地“缩短”了，甚至被归入市中心的范畴。
现在，桥西一带到处点缀着公园、博物馆和风情商业街，已经称得上是杭州最适合居住的地段。申花板块的“核心利好”城西银泰虽然才刚刚动工，但一点也不影响大量的业主在交房后立即入住。去年6月最后一批房源交付的广宇·西城年华，小区一共1500多户，目前入住率已经超过70%；去年底交付的华元·芳满庭，700多户住宅中已有近300户在装修，入住率约为33%。而去年8月底交付的滨江·万家花城一期，1570户中已有400多户入住，如果算上正在装修的住宅，这个小区入住和即将入住的家庭超过1100户。
对首批入住的业主来说，40万方的银泰都市综合体尚未启用，是一个不小的遗憾。但对购买申花板块第二轮开发的商品房的业主来说，他们入住之时，基本就是城西银泰开张之时。城西银泰的预计开业时间是2013年底，而欣盛·东方福邸的首批房源交付是在2014年初；另外，城西银泰两公里生活圈内的名城·拉斐公馆、顺发·吉祥半岛 (论坛 新闻)等新楼盘，预计也都将在2013年底到2014年间开始交付。这些楼盘的业主一入住，即可近享城西银泰这个“现代商业航母”。
不过，申花板块今年最早开盘的楼盘，将是2008年9月楼市低潮时拿地的中顺·上尚庭 (论坛 新闻 视频)。仅6000元/平方米的楼面价，使这个楼盘拥有巨大的开发空间。据了解，中顺·上尚庭由10栋高层住宅围合，采用新古典建筑风格，外立面为干挂石材，有一个约18000方的中央花园 (论坛 新闻)，起点也不低。如果上尚庭按计划于今年10月开盘的话，它将拉开整个申花、桥西区块第二轮开发高潮的序幕。
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