市场转变的真正内因并非是外部经济因素，而是社会对宏观经济和社会发展预期的改变。  预期的改变，瞬间改变了市场的走向。 一、2018杭州楼市市场特征和结论 1. 楼市在上半年达到本轮行情最狂热的阶段，下半年预期开始转变，市场随即呈现降温之势。 2. 由于限价政策，改变了市场供给、需求、价格，甚至成交量，用商品房数据进行市场研究分析，其意义无法完全体现。 3.很多项目、特别是高地价项目的备案价，无法达到开发商的预期，使得项目上市时间推迟，变相捂盘。截至2018年底，杭州市区（不含富阳区、临安区，下同）在2017年出让的项目中，仍有41个项目未上市，占总数量的一半以上。 4. “摇号”政策将商品房的套利空间显性化、福利化、彩票化。导致相当数量真正有购房需求的人能够买到限价商品房，更多的是将套利的空间留给了“中奖者”。 5. 下半年市场预期发生变化之后，市场供需双方开始逐步趋于理性，被扭曲的市场趋于正常。 6. 杭州对土地出让的节奏把握精准绝妙。上半年市区出让土地可建面积就达728.9万方，1296.1亿元；到8月末，土地出让金达到1995.3亿元，已超2017年全年水平，占2018年年度出让金额的93%。 7. 7月开始，开发商对市场预期发生改变，拿地逻辑也随之产生明显变化。大多数开发商以现阶段静态测算保本微利为原则，土地溢价率大幅降低。 8.市区二手房成交量于下半年开始逐渐下滑，至四季度月成交量仅为年内最高月份的1/3。典型次新二手房年底的价格与六七月时的最高价相比，下降幅度达15%左右。 9. 由于预期改变，市场的投资和投机心态也随之改变。这一点在以投资为主要目的的酒店式公寓成交量上，表现极为突出。 10. 市场渐趋正常之后，板块分化明显，部分板块竞争激烈，甚至开始出现滞销现象。部分楼盘在均价不变的前提下调整楼层价格结构变相降价促销。 11. 过去两年中，高价地块按现行市场价格测算，有大约80个项目亏损或疑似亏损。（由于部分项目有自持，部分项目需现房销售，很难精确估计真实的市场成本。） 12. 由于全年商品住宅去化量略低于新增涉宅地的供给量，全年隐性库存（潜在供应量）略有上升（上升约68.5万方）。 13. 由于下半年市场变化，未能达到前期购房者的价格预期，加之确有部分开发商的产品减配和品质下降，也有部分购房者在购房时被“价外加价”或捆绑车位等因素，2018年商品房“维权”事件此起彼伏。 14. 在“拥江发展”战略背景下，城市格局继续发生变化，“两个主中心，七个副中心”的城市格局进一步形成。 15. 包括轨道交通在内的城市基础设施建设速度加快，杭州地铁三期十条线路全线开始建设，到2021年底将全部建成通车。 2018年底，国家发改委正式批复杭州地铁三期规划调整，新增机场轨道快线项目，未来将实现从未来科技城杭州西站30分钟到火车东站，45分钟到萧山机场。 16. 由于城际铁路的确定与建设，使富阳、临安融入市区速度加快，同时，海宁、德清、柯桥等城市和城区“环杭卫星城”的格局初步形成。 二、2019楼市展望 不确定的2019。 杭州楼市乃至整个中国房地产市场都在不确定的预期中，进入了2019年。 诸多外部影响因素均不确定，房地产市场的政策也不完全确定。 但是应该能在各种不确定中，寻找到一些确定的因素。 1.中国城市化进程的高铁网特征越来越明显。 所谓高铁网特征就是将中国的一二线城市，主要是二线城市置于同一平台比较性价比。这是具有中国特色的城市间“虹吸”现象。 依据这一特征可以判定，类似2018年春天出现的二线城市之间的“抢人大战”可能还会出现。如出现限购等方面的政策松动，可能会在二线城市之间快速传导。 2. 综合比较城市的资源和经济活力等要素，以及与房价之间的比值，迄今为止，杭州仍是中国一二线城市中性价比最高的城市之一。 3. 无论是从财政需求还是基础设施建设需求判断，2019年，杭州或仍将大规模推地。（截至本报告发稿日，杭州市区已挂牌土地27宗，可建面积达199万方。） 杭州市区面积已经高达8003平方公里，理论上绝不会缺地，2019年乃至未来的土地供应仍将充沛。 4. “两个主中心，七个副中心”的城市格局将进一步形成。 10条地铁线路，1条机场快线和5条城际铁路所形成的城市格局和交通格局，将缩小土地级差地租。除拥有特殊稀缺山水资源和稀缺城市资源以外的区域，特别是七个副中心区域核心间的价格梯度将缩小。 5. “防范风险”仍是房地产企业面临的重要课题。即使调控政策出现松动，仍不能乐观，仍需要“守住底线”思维，“活下去”的说法虽然夸张但不无道理。 6. 过去多年的市场证明：在进入的时间节点、城市和区域的选择、地块和地价选择都已确定的前提下，产品定位是否正确是决定项目成功或失败的最后一笔，没有试错的机会。需求市场的精细化研究将越来越关键。 这方面，成功或失败的案例比比皆是。部分板块竞争激烈，常常是由于产品的同质化。 7. 2019年将是交付大年。过去两年中由于限价政策导致的“价外加价”、捆绑销售、产品减配、品质下降等因素，或将引发大规模的“维权”潮。
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