楼盘名称千岛湖开元度假村

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1、新安大街

①新安大街特性
新安大街主干道平均宽12—15米；左右双边各退人行通道8米左右，两边铺面有1—2格台阶，有些店面设5—8个台阶而上。新安大街街面整洁有序，部分路段为起伏坡地，全路段中间略窄，两头稍宽。新安大街延伸段动线、业态分布、规划及交通状况相比较之下较混乱。
②人车流测算
时间：2005年5月25日16：25 地点：新安大街客运站
² 人行流量：750人/半小时
² 车行流量：1155辆/半小时

时间：2005年5月25日17：00 地点：新安大街中段
² 人行流量：1215人/半小时
² 车行流量：1245辆/半小时
（——车流包括机动车辆与非机动车类，以下同）
③新安大街商业印象
新安大街为千岛湖镇最繁华街道，主要商业形态分布其中。如以前的千岛湖商厦（现在只剩二楼小部分服装城）、华联超市、肯德基、鱼味馆、各种品牌服装、土特产品店及日化百货店……本地居民购物、逛街、休闲、餐饮等都习惯穿梭此街，外地游客常至此购物，购物品种多以服装及土特产品为重。另外，由于渡轮码头与客运中心恰好分布于此街的两端，因此，通常人流（本地加外地）都常经过与此。
本街商业环境良好，商铺基本无占道、凌乱现象，店招无统一规划，交通有序（高峰期稍有混乱迹象），动线清晰相对合理。商业品种繁多且有中高档之分，消费对象分明，主要针对外来旅客、本地休闲购物人群、学生等消费群。本街还分布众多政府部门机构，各大金融机构分行都集中于此。

2、南山大街

①南山大街特性
南山大街长约2公里，主干道平均宽10—12米；左右双边各退人行通道8米左右，两边铺面平均有1—2格台阶。南山大街往西渐行有坡度，街面干净整洁，人行道铺设花色地砖，街道两边绿树成荫。
②人车流测算
时间：2005年5月26日9：30 地点：南山大街中段
² 人行流量：348人/半小时
² 车行流量：180辆/半小时
③南山大街商业印象
整条大街业态分布较杂乱，从店面经营的业种看，主要以餐饮、家装建材、和美容美发等服务类为主，可见多为周围居民小区的生活配套。铺面内有简单的装修，收拾得较为洁净，餐饮类小店无豪华装修但较清洁。街道总体感觉人流和车流较稀少，整体不够繁华，很多店面尚未出租，特别是往西的后半段，基本空置。

3、龙门路

①龙门路特性
龙门路长约500米，主干道平均宽10—12米；左右双边各退人行通道8米左右，窄处约有4米。街面欠整洁。
②人车流测算
时间：2005年5月26日11：00 地点：龙门路
² 人行流量：390人/半小时
² 车行流量：546辆/半小时
③龙门路商业印象
龙门路总体印象是车流比人流多，从地理位置与路况判断属于城郊结合部，街面欠整洁，基本不见逛街购物行人。从业态分布来看，主要为家装建材类，如五金锁具，板材管材，油漆涂料，厨具卫浴，灯装等，且部分铺面规模较大。因此，龙门路已自主形成了一条经营建材商品的商街，而且相对规模较大，且店铺普遍带装修，商品摆放较整洁有序。

4、新安北路

①新安北路特性
新安北路长1.8公里左右，均宽30米左右，四车道。
②人车流测算
时间：2005年5月25日15：55 地点：新安北路
² 人行流量：522人/半小时
² 车行流量：402辆/半小时
③新安北路商业印象
新安北路总体街道状况杂乱无章、凌乱无序，其业态分布主要为周边居民的生活配套之需。主要以建材和服务行业为主，店铺面积不规整，大的有70—100平米，小的约10—30平米；整体街面卫生环境差，废水四溢，车辆停放杂乱无序，店铺内基本无装修，货物，货柜摆放毫无章法，混乱不堪，街道整体形象差，多以经营低层次的商品为主。
5、其他街道印象
人民路：街宽平均在5—6米之间，两边各退2米左右，为盘山路，不见商铺，两边皆为生活小区。路面净洁有序。人民路可以看作味小区内部干道，为起伏坡度较大的山路，甚少店面分布。
排岭南路/排岭北路：此路为千岛湖镇交通主干道，贯通全镇，路边几乎没有商铺分布，此街属于连通周边城镇及贯穿全镇的交通要道，而非商业街范畴。

三、主街商铺特性
千岛湖镇主要商街干道的商铺开间、进深、层高都不尽相同，它决定了其商铺面积的多样性及业态规模，在整个商业环境内，目前商铺的分割状况比较紊乱，只有一些主要街区有一定的规范，下面只能提供一般情况。
门面商铺开间、进深、层高一般情况表

街道开间（米）进深（米）层高（米）业态
新安大街 3.8—4 5（9—10） 3.3—3.5 服装、土特产品为主
南山大街 4 5-10 4 小餐饮、家装建材为主
龙门路 3.5—4 5—10 3.5—4 建材类店面为主
新安北路 4 6—12 3—5 建材和服务行业为主

四、千岛湖镇部分室内市场研究印象
1、千岛明珠市场
千岛明珠市场，位处明珠公寓，总体面积在6000平米左右，分为三层：一层为菜场；二层、三层目前尚未出租，市场层高5米左右。
总体印象：整体经营状况不佳，除了配套居民生活的一楼菜场较好外，二层，三层都尚未出租，说明千岛湖镇对于大型的购物场所需求不大，经营风险大。无明显商铺占道现象，周边商业环境尚可，分布较多居住社区，其中明珠公寓是千岛湖规模较大的社区，因此其大型购物场所最后改建成菜场。

2、上海宾佳超市
上海宾佳超市，位处新安北路，总体面积在5000平米左右，分为两层，一层为中低档服饰和鞋类业态，并设菜场；一层层高4米。二层为超市，层高3米左右，上午10：30左右，市场人流46人/5min。
总体印象：经营状况尚可，上午上观察，人流量较小。从一楼经营种类看，档次较低，主要作为周边居民生活配套之需。周边无明显的商铺占道现象，但停车行车尚不规范。周边商业环境不理想，街面脏乱，且周边商铺既小且乱，经营档次低，规模小。

3、千岛湖商贸城
千岛湖商贸城，位处千岛湖广场，一楼商铺以经营土特产为主，小百货、服饰等经营业态为辅，档次相对较低。分割商铺面积较小，开间一般在3米左右，进深在5米左右。二楼为上海华联超市进驻。
总体印象：经营状况较好，其中土特产商店有较多外地游客前来购买，但其他小百货、服饰等经营种类档次不高，店面规模小，影响了其整体形象。无明显的商铺占道现象、停车较规范。商贸城地理位置优越（千岛湖广场），整体商业环境尚可，周边金融，医疗，生活配套等比较完善，临近千岛湖，景观资源丰富，游客与市民一般均会前来闲逛，是展示千岛湖形象的窗口。

4、千岛湖商厦
千岛湖商厦，位处新安大街中段繁华地段，一层为肯德基（人流较多），紧邻著名的鱼味馆。千岛湖商厦二楼服装城开间约27—30米，进深30米，层高2米左右（已吊顶），整层近900方营业面积。千岛湖商厦为千岛湖镇老商业网点，现已基本蜕化，虽位居显要地段，人流商机汇集，但上二楼购物逛城的人流稀少。二楼服装城的层高极底，感觉压抑，内部商家整层经营，无明显过道间隔。总体感觉所经营的服装类型低档，针对消费群较单一。

5、温馨家私城
温馨家私城，位处新安大街中段繁华地段，一层为菜市场，二层为一管理机构。上楼楼梯宽约4米余，梯面平缓。开间约35米，进深约50余米，层高4.2米左右，整层约1800方营业面积，过道宽约1.5—2米。市场内甚少人流，共聚集3—4家私店面。由于底层菜场环境影响，以及业态业种欠丰富，直至整个三层人流冷清。

五、商业用房租售状况
1、新安大街繁华段服装店：
开间3.6米，进深7.8米，约30余㎡，其中有4㎡的内间。此店铺两面朝向繁华大街，地段极佳。原店主承租8万/年，现在遇上羊毛衫服饰的销售淡季，因此转租四个月（截至10月7日为止），月租金5000元，工商局税务约50元/月，国税免收，地税100多元/月。店面转租要求：不能改变结构，不能弄脏环境。
2、新安大街中段美容厅：（转让店）
上下两层，一层面积约40方，二层为标准层高。转租金4.5万/年（原店主还有三年合同），空店转让费5万元一次性付清。工商局税务约100元/月，国税免收，地税100多元/月。地段繁华，过往人流量较大。
3、新安大街客运站端：领秀服装店
3.5万/年租金，空店转让费4万。每年纯利50％，每月有4000—5000元利润进帐，邻近店面租金最高相差2000元/年。据悉，新安大街店面向内延伸租金逐渐走高，最高一年租金可达7—10万，繁华地段商铺走俏，经营户多为本地土特产、日化百货为主，外地服装等业态经营为主的两类生意人。
4、南山大街110号原台球房出租
店面属于久大物业公司，1.2万/年，铺面宽4—5米50方左右，无装修。要求除餐饮类之外的经营内容。
5、南山大街114号原无锡馄饨店转让
原店主1.4万/年租金已经交到年底，第二年租金新店主自谈。现店铺加装潢（简单）一次性转让费2万元。现无税收。店铺总一层，面积大小70方左右。
6、明珠花园内街明珠路
原店主2万/年承租下来，三年合同，现还有半年时间，一次性转让2.5万元。租金4.2万/年。餐饮饭店类不能营业，两间店面，上下两层共计150方左右，工商管理税200多元/月，暂无地税。
7、辉照山环湖北路营业房：
50㎡店面：约8000元/㎡左右。周边商业氛围尚不成熟，配套尚不完善，8000元/㎡售价可以判断为片区营业用房基本均价，以经营满足周边配套之需的业态商品为主。
8、曙光小区在售营业房：
36—55㎡的店面，价格在7600—7800元/㎡，销售率一般，周边配套随着开发区的发展逐渐完善，对本项目有参考意义。

总结：
Ø 千岛湖繁华街道如新安大街上商铺无空置率，租金水平两端较低约4.5—6万/年，而中段繁华地段水平在7—10万/年左右；
Ø 南山大街靠西端有一定量空置商铺，东南段利用率较好，租金控制在1.2—1.5万/年左右；
Ø 千岛湖近年形成的社区内街以明珠路最为典型，其租金在4—5万/年，有一定业态规划；
Ø 其他路段或新建小区商铺5500—8800元/㎡之间，辉照山环湖北路参照价约8000元/㎡左右，曙光小区在售营业房（面积36—55㎡）均价在7600—7800元/㎡左右。

第四部分　项目周边住宅市场研究
『千岛湖住宅环境研究』
一、近三年千岛湖镇土地供应变化趋势
时间出让数量（宗）出让面积（平方米）
2000年 59 8647
2001年 53 1740
2002年 74 22049
2003年 108 30332（住宅65%，商住17%）
2004年 79 住宅423547，商住39491
2005年（截止5月份） / 目前不足1万方，预计推出1500亩

二、千岛湖镇房地产开发现状
千岛湖利用独特自然景观及世界级旅游资源，定位“打造上海后花园、杭州御花厅”，区域内房地产投资开发如火如荼，休闲度假、旅游房产气息十分浓厚。随着千岛湖旅游的大发展，越来越多的开发商进驻千岛湖，仅去年房产开发量就在50万平方米以上。
千岛湖房地产投资开发始于2002年，当时均价约在1000-1200元/平方米之间，至2003年千岛湖镇内房产均价升为1600-2000元/平方米；到了2004年，新开发楼盘售价平均为2400-3000元/平方米。而淳安生态城市的建设进程及旅游业发展业促使了房地产市场的繁荣与楼价的上扬。2004年１０月，淳安县在加拿大举行的全球国际花园城市评选总决赛上摘取了１－５万人口规模城市中惟一一个金奖。国际花园城市的结果揭晓之后，外地的购房者蜂拥而至，淳安当时房价每平方上涨了２２０元。总的来说，从近三年千岛湖新开发楼盘均价变化来看，可以说是稳步上升，而开发量与开发品质也逐渐递升。
从目前的多层楼盘来看，景观的差异对楼盘的价位有很大的影响。临湖而建的景观公寓的售价在3000元/平方米，而一般的多层公寓只要2400元左右/平方米。而另外一批更高档次的项目也逐渐浮出水面，如浙江开元旅业在千岛湖镇麒麟半岛投资3亿元兴建了近100套滨湖单体别墅，定位“别墅＋产权式酒店”模式的高档物业迅速告罄。利用山水景观资源的物业开发方兴未艾，物业价值随着景观资源的利用度而逐渐攀高，除了开元度假村以外，其中已经开发的凤凰度假村，正在热售的天清岛度假村，以及即将开发的润和度假村、桃源山庄等，都属于高档物业开发范畴。

三、千岛湖镇近两年当前住宅供应量
1、2004年千岛湖镇的住宅供应量
² 开工的土地面积：29万方
² 竣工的住宅面积：33万方
² 预售的住宅面积：34万方
2、2005年预计推出的住宅量
² 普通住宅——437862平方米
² 别墅 ——127386平方米
² 度假村 ——45000平方米 ——具体开发量如下：
类别序号开发企业楼盘地址小区名称总面积一期面积二、三期面积
普通住宅 1 房管处经济适用房 35000 35000
2 美都房产四马巷千岛碧云天 34362 34362
3 居易房产阳光路金色阳光 130000 50000 80000
4 居易房产南山开发区 13000 13000
5 温馨房产南山开发区温馨家园 26000 26000
6 温馨房产辉照山一家山水Ⅲ 19000 19000
7 房产经营阳光路阳光水岸 95000 45000 50000
8 房产经营东瓜坞菜市场改造 10000 10000
9 东方房产东方花园宏山村边 9500 9500
10 五洋集团阳光路碧水花园 45000 45000
11 久大置业南山开发区紫荆花园 11000 11000
小计 437862 307862 130000
12 温馨房产自来水二厂边南山度假村 36000 36000
13 通盛房产秋水临墅 79386 16000 63386
14 人和房产化肥厂区块人和山庄 12000 12000
小计 127386 64000 63386
休闲度假 15 千岛实业梦姑岛 45000 10000 35000
合计 600248 371862 228386

（单位：平方米）

四、千岛湖镇近年房地产市场价格变化状况（以普通住宅为主的均价体系）

序号年限价格范围
1 2001年 1000——1400元/平方米
2 2002年 1400——1700元/平方米
3 2003年 1700——2200元/平方米
4 2004年 2200——3300元/平方米（上半年涨幅400元/平方米，
下半年为600元/平方米）
5 截止2005年5月 3300——3500元/平方米（05年上半年涨幅200元/平方米左右）

五、影响千岛湖房地产发展要素
1、利好面
² 05省道已全线通车
² 杭千高速正在建设，预计05年底或06年即可通车
² 淳安当地，千岛湖镇到汾口镇（淳安第二大镇）的公路，预计在2年内通车
² 千岛湖镇北侧的跨湖大桥正在规划建设
² 旅游大发展的背景持续走高
² 政府规划与力度的加强（上海后花园，杭州御花厅）
² 外来人口的逐渐增加与消费能力的提升

2、不利面
² 景观资源的稀缺性限制开发过量
² 政府已经禁止填湖开发，浙江省有关部门规定：千岛湖湖滨1公里之内，所有房地产、旅游景观景点项目一律停止审批
² 区域山水地域及地势及有限土地资源限制房地产投资开发的规模
² 区域有限人口决定趋于减少的消费群，限制未来楼市房展

六、近年来千岛湖楼市消费群对象分析
从2002年千岛湖镇房地产投资开发起步起，随着旅游业的发展大背景，越来越多的人涌入了千岛湖。
据介绍，一般普通型住宅公寓的本地购买者占60%，剩余的40%为外来者购买；而利用山水资源圈岛而筑，突出景观的高档物业如排屋、别墅等物业，一般都为以外地购房者为主，多数为杭州、萧山、上海、温州、义乌人的私人企业主等，如开元度假村、凤凰度假村及天清岛度假村，越来越多的高档楼盘正紧锣密鼓地规划建设中。而外地人投资购买的现象，主要来源地为温州、杭州、上海和附近富阳等地，温州人居多。
² 一般消费群购房目的表现在：
（1）本地消费群购房自住
（2）本地农村郊区消费群改善居住条件
（3）本地中产阶级以上消费群更换上第二、三套房源
（4）本地中产阶级以上消费群投资购房
（5）外地投资群体涌入，投资购房
（6）外地享受型消费群体涌入，备房休闲度假
² 细分购房主要消费群有：
（1）机关公务员、教师、乡镇干部等
（2）外出务工的返乡人员
（3）本地购房结婚的年轻人
（4）原来已有房改房的人，目前购买用于改善居住条件的本地中产阶级户

七、千岛湖镇现有开发楼盘分析

———— 千岛湖镇内2005年楼盘名片一览 ————

楼盘名称千岛湖开元度假村
楼盘位置千岛湖镇麒麟半岛
售楼电话（0571）65018666 65018777
开发商千岛湖开元度假村开发有限公司
投资商新开元集团
建筑设计 /
景观设计 /
周边配套尚无成熟基配，近周汽修、民宅分布，一些新盘正在开发
交通状况 320国道、06省道开通，无公车规划
楼
盘
参
数总建筑面积 3.3万方，占地302亩
规划户数近百套独立别墅
产品类型独立别墅
容积率 0.3
绿化率 80%
层高底层6—8米层高
车位情况 100％配备率，一户一库；并配公共停车库
户型设计主力户型 340平方米左右
户型范围 230－530平方米
小区配套五星级度假酒店、会馆、泳池、康体设施、球类运动、水上游乐设施等；小区巡更、执勤及防护周全。
楼盘售价别墅均价约10000元/平方米左右；总价控制在300万元左右；最高价别墅约500多万。
销售情况 05年5月中旬全已售罄
付款方式及折扣一次性付款、按揭；
交房时间已交付半年
物业管理新开元集团负责物业管理
物管费 3．0元/月/方
宣传重点主广告语（售罄，资料已尽）
主画面风格（售罄，资料已尽）
售楼处情况售楼处位置千岛湖镇麒麟半岛(度假村现场)
售楼处风格形象及道具简单/现已无形象宣传
销售人员形象统一服装/稳重
楼盘点评本案在03年开市，两年运作后，尾盘已完全售罄，并声名在外。主要特点有：
1、规划、格局合理，风景资源利用得当；
2、园林绿化、植被与景观小品规划完善、规整有序；
3、小区管理人性化、星级化；
4、小区道路相对较宽敞、舒适并处处通达；
5、房型布局较合理，但外立面与房型格局一般；
6、星级并关标间1080元/天，现5折入住。

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出处：

淳安楼盘网

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楼盘名称 千岛湖开元度假村

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